不動産投資とは不動産を購入して大家となり、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資法です。地域ニーズを見極めて営業活動をし、空室リスク対策などを適切に行えば安定的な収益源となることでしょう。

実際に不動産投資は数ある投資商品の中でもミドルリスク・ミドルリターンであると言われています。たとえば株式投資は世界情勢や経済動向により相場が大きく変動します。高いときに買ってしまい、売るときに安くなってしまうことも珍しくありません。一方で不動産投資は毎月安定した家賃収入を得ることができますし、資産価値そのものも大きく急変動することはありません。そのため、不動産投資は安全に長期運用しやすい投資法とされています。

不動産投資を始める目的として最も多いのが「老後の年金対策」です。安定的に家賃収入が入るため、退職後も金銭的な余裕が生まれやすいためです。また、生命保険代わりにしたり、積極的な資産運用を目的としたりする方も少なくありません。

ミドルリスク・ミドルリターンだからこそ、お客様ごとにさまざまな目的を立てることができるのも、不動産投資の特徴と言えるでしょう。

インカムゲインとは資産を保有し続けることで得られる収益のことです。不動産投資で言えば毎月得られる家賃収入がインカムゲインにあたります。

もともと不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資法ですが、特にインカムゲインである家賃収入はその特徴が大きく出ています。景気変動の影響がほとんどなく、空室リスクにさえ気をつければ、毎月の収入はほとんど変化しません。

キャピタルゲインとは資産を売却することで得られる利益のことです。不動産投資で言えば、物件を売却した際に得られる利益がキャピタルゲインとなります。

1980年後半から～1990年前半のバブル期にかけてはキャピタルゲインを得ることが不動産投資の主な目的でした。しかし人口が減少している現在において売却益に過剰な期待を持つのはあまり現実的ではありません。

もちろん、東京23区など人気エリアであれば不動産価格は高騰する可能性があります。インカムゲインで手堅く利益をあげつつ、タイミングをみて売却してキャピタルゲインで大きく稼ぐという方法も簡単ではありませんが可能です。

不動産投資を始めるには初期費用が必要となります。具体的に用意する費用は「物件価格の8％～10％」が目安です。

たとえば1000万円の物件を購入するのであれば仲介手数料や頭金を含めて100万円程度を用意しましょう。

ただしこれはあくまでも目安であり、現在の収入状況により実際に用意すべき初期費用は上下します。たとえば、大手企業にお勤めで安定した収入がある場合は金融機関からの信頼があるため、フルローンを組むこともできるでしょう。一方で、自営業の方や収入が低い方の場合は金融機関の審査が厳しくなるため初期費用を多めにした上でローンが通るかどうかといった形になります。

利回りとは投資している金額に対して毎年受け取ることのできる利子・利益の割合です。不動産投資では物件の購入価格に対して年間でどれくらいの家賃収入があるかを示す数値となります。

不動産投資では以下のような利回りが平均です。

• 新築区分マンションの表面利回り：3％～4％程度
• 新築マンション1棟の表面利回り：6％程度

つまり1000万円の新築区分マンションであれば、毎年30万円～40万円の家賃収入を見込むことができるということになります。

しかしここで注意したいのは「表面利回り」という表記です。これは管理費・修繕費などのランニングコストを含まれておらず、まさに表面的な利回りでしかないのです。実際に不動産投資を行う場合、管理費・修繕費はもちろんさまざまな経費がかかります。そのため、表面的なものではなく、経費も含めた実質利回りを見なくてはいけません。

実質利回りは修繕費がかかったり、借り手が見つからず空室期間が長くなったりするほど低下します。地方の中古物件の場合は賃貸需要が低く改修費用がかかるケースもあるため注意しましょう。

表面利回りはあくまでも参考に、本当に大切なのは実質利回りであるということを忘れないでください。

不動産投資で利益を出すためのコツはさまざまな経験を経て知識を身に着け、リターンを求めすぎないことです。不動産投資は株やFXなどと異なりハイリターンが見込める投資法ではありません。長期的に安定的な収入を得るミドルリスク・ミドルリターンな投資法です。長期間安定した収入を得るためには、たとえば大家の会などに参加して情報収集をしたり、地域の不動産相場情報をチェックしたりなど知識・経験を積むことが大切です。大きく求めすぎず、じっくり堅実に進むことが不動産投資では重要となります。

逆に不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンであることを忘れて、一気に資産を増やそうと欲が出ると失敗に繋がります。たとえば、自社利益を優先する不動産会社は「少ない資金で年金代わりになるので、新築物件がおすすめです」と紹介することが少なくありません。しかし、新築マンションは資産価値の目減りカーブが激しく、購入した時点からすでに含み損状態になってしまいます。不動産会社のウリ文句を鵜呑みにしてしまうと、物件価格が割高で低利回りな新築物件を購入する羽目になってしまうので注意しましょう。

「不動産投資は経験と知識を得る努力をすればするほど、長期的・安定的に収入を得られるミドルリスク・ミドルリターンな投資である」という不動産投資における絶対的なコツをぜひ覚えておいてください。

投資においてタイミングはとても重要です。特に利益を得るためには、知識を蓄えて売却の機会を見極める目を養っておかなくてはいけません。もちろん不動産価格が上昇しているなら売却に適しているタイミングです。しかしそれ以外にも売却の好機とされるものは複数あるのです。

たとえば多額の費用がかかるマンションの大規模修繕前。区分マンション所有者にとって大規模修繕はランニングコストがかさむイベントです。修繕による一時徴収金が請求される前に、売却するというのも良いタイミングといえるでしょう。

他にも「築20年」は住宅における転機となります。たとえば資産価値は築20年以降、下落カーブがゆるやかになります。そのため、目減りしにくい現物資産という形で購入を考える不動産投資家は少なくありません。また、リフォーム技術も日々進歩しているため、購入後に手を加えればさらに20年は賃貸運用できる、と考える投資家もいます。つまり、築20年の物件には購入需要があり売却にも適しているというわけです。

このように不動産投資では相場の上げ下げだけでなく、さまざまな観点から売却に適したタイミングが存在しています。ご自身の所有する物件がどのような状態なのか、社会情勢やニーズはどう変化しているのかなどを多角的に判断し、売却タイミングを見極めることが大切です。

「専門的なことが多すぎて見極めが難しい…」とお困りの方はぜひ豊作家へご相談ください。プロの目からお客様の物件や取り巻く環境を確認し、最適なご提案をいたします。