空き家管理・不動産相続にお困りの方へ
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空き家管理・不動産相続にお困りの方へ
空き家の管理や、不動産相続を豊作家が解決いたします
近年、全国的に問題になっている「空き家」。どこの地域にも必ず空き家の管理や処理に関してお悩みになっている方はいるのではないのでしょうか。豊作家は空き家管理とそれに付随する保険事業も行っております。また管理だけでなく状況に応じて賃貸物件化や売却などの解決方法もご提示いたします。
他にも不動産相続の問題もお任せください｡不動産相続は法手続きが複雑になりやすく、相続人同士でのトラブルが発生するリスクがあります。現金と違い分割しにくく、かつ用途も沢山あるためです｡ここでは相続不動産・空き家に関する解決のヒントを､岡山の不動産会社「豊作家」ご紹介していきます｡
そもそも空き家とは？
物件の管理の程度・人の出入り・電気ガス水道の使用などの状況を踏まえ、概ね年間を通じて居住の実態が無い建物や、それに付属する工作物と立木など含めたその敷地、が「空き家」とされるものです。具体的には
- 転勤や入院などで家主が長期不在になった住宅
- 立替えのため解体予定となっている住宅
- 解体や撤去費用の不足から放置されている住宅
- 税金対策のために放置されている住宅
などです。
空き家のデメリット・リスク
「まあしばらく放っておいても平気でしょ？」「管理しないといけないのは分かるけど、面倒だし保留しておこう…」と思われがちな空き家ですが、そのデメリットやリスクはなかなか無視できたものではありません。人が住んでいない家というのは急速に劣化します。不動産としての価値がどんどん目減りしていくのです。それだけならまだ良いかも知れませんが、事故や犯罪・獣害・虫害の温床になったりもします。ついつい後回しにしていたものが、人に迷惑をかける存在になっていた…こうなる前にできれば対処した方が、総合的には一番良いのではないでしょうか。ここではデメリットやリスクに関して改めて確認しておきましょう。
害虫・害獣が発生する
放置された空き家は害虫・害獣の格好の棲家です。鳴き声や糞尿のニオイなどが発生し、周囲からクレームが来る可能性もあります。
近隣への迷惑
管理されていない空き家は老巧化が急激に進み、壁や屋根が崩れ落ちやすくなります。壁の崩落などで歩行者に怪我をさせれば所有者の責任となるため注意が必要です。
犯罪の温床に
長年住んでいない空き家を狙って隠れ場所にする犯罪者は実際に存在しています。近隣で事件が発生すれば共犯を疑われる可能性もあるので注意が必要です。また、放火犯のターゲットにされる可能性もあります。
資産価値が下がる
管理されていない空き家・土地は老巧化が進み雑草も生え放題になります。放置期間が長くなると水道管の劣化などライフラインの再開も難しくなるでしょう。結果的に資産価値も目減りしやすくなります。
固定資産税・都市計画税が上がる可能性がある
長年放置された空き家で周囲に危険を及ぼす可能性があると判断された場合、「特定空き家」に指定されます。固定資産税・都市計画税が軽減されなくなるため、ランニングコストが増加します。
特定空き家
「特定空き家」とは
行政により、周囲に危険を及ぼす可能性があると判断された空き家のことです。具体的には「倒壊の恐れがある」「衛生上有害である」「適切な管理がされていない」「周辺の生活環境保全に悪影響である」といった4項目が判断基準となります。
特定空き家に指定された場合、固定資産税や都市計画税の軽減税率が適用されなくなるため、ランニングコストがそれまでよりもかかってしまうのがデメリットです。また、管理修繕を行うように指導され、改善されない場合は50万年以下の過料が課されてしまいます。
さらに、行政代執行により強制的に解体処分が行われた場合、解体費用は所有者が支払わなくてはいけません。このように特定空き家に指定されることはデメリットしかありません。空き家を放置し続けるのではなく、売却・活用することをおすすめいたします。
固定資産税への影響
現在、宅地上に建物が建っている場合、固定資産税は6分の1に軽減されています。つまり土地として持っているよりも建物がある方が固定資産税は安くなるわけです。
しかし、特定空き家に指定されると特例から除外されてしまいます。結果としてそれまでの6倍の固定資産税を支払わなくてはいけなくなるのです。特定空き家指定後に建物を解体したとしても、結局は特例を受けることができないため固定資産税は軽減前の6倍になることは変わりありません。
このようにランニングコストの面で大きなデメリットがあるため、特定空き家に指定される前になるべく早く空き家の管理・活用・売却を検討することが大切です。相続した空き家でお困りでしたらぜひ豊作家にお問い合わせください。お客様にとってベストな解決法を親身になって考え、ご提案いたします。
そうした事態を防ぐために-「管理」と「保険」の必要性-
さて、こうして見ると多くのデメリットがある事が分かってきます。管理や保険にもコストがかかりますが、多少の管理費を払ったとしてもトータルで見た時にはそちらの方がお得なのではないかと思います。
空き家管理の目的
下記のような事を意識しながら、何か異常が起きていないかを継続的に見ていきます。
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建物の劣化を抑える
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近隣への影響抑制
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起こり得る問題を未然に防止
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物件をどうするか判断のための時間を作る
空き家管理サービス
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内外部巡回
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外部巡回
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マンション巡回
サービス内容（空き家・空き店舗・空き別荘）
※表は左右にスクロールして確認することができます。
ライトプラン |
スタンダードプラン |
スタンダードMAXプラン※シンプルプラン+スタンダードプラン |
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作業時間 |
屋外 30分 |
屋外・室内 60分 |
屋外・室内 60分 |
|
作業回数 |
月1回巡回管理 |
月1回巡回管理 |
月2回巡回管理 |
|
費用 |
¥5,000(税別)/ 2年契約 (草刈り年2回サービス) | ¥10,000(税別)/ 2年契約 (草刈り年2回サービス) | ¥13,000(税別)/ 2年契約 (草刈り年2回サービス) | |
| 建物外部 敷地・庭 |
目視点検（写真撮影） 外壁・屋根・窓の破損・越境物・不法投棄など |
○ | ○ | ○ |
| 施錠確認 | ○ | ○ | ○ | |
| 簡易清掃 | ○ | ○ | ○ | |
| 建物内部 バルコニー |
目視点検（写真撮影） 雨漏り・カビ・漏水・不法侵入者の形跡など |
／ | ○ | ○ |
| 通風・換気（50分程度） | ／ | ○ | ○ | |
| 通風・封水（キッチン・洗面・浴室・トイレ） | ／ | ○ | ○ | |
| 簡易清掃 | ／ | ○ | ○ | |
| その他 | ポストの整理・チラシの処分・メーターの管理 | ○ | ○ | ○ |
| 報告書の作成 | ○ （別途） |
○ （別途） |
○ （別途） |
|
| オプション | 近隣への挨拶、郵便物の転送、剪定・草刈り、シロアリ・害虫駆除、ハウスクリ－ニングなど | ○ | ○ | ○ |
その他、ご要望があれば柔軟に対応いたしますので、ぜひ一度ご相談ください。
※料金はご相談の上、管理内容に応じて決定いたします。お気になる方は、一度お電話かコンタクトフォームよりご連絡ください。
別途オプション
- 草刈り別途1回2万円～（200㎡未満/200㎡以上相談）
- 書類＆お荷物一時預かり転送サービス5千円/月
- 緊急立会1回1万円～ /2年契約(月額5,000-/10回まで)
各種保険もご紹介できます！
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火災保険
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施設管理者賠償責任保険
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その他特約
など条件に応じてご紹介。一度ご相談ください！
それ以外の空き家の対応方法
空き家は放置期間が長くなればなるほどデメリットが目立つようになります。所有している不動産をそんな空き家にしないための解決方法をご紹介いたします。
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二世帯住宅にする
現在住んでいる住居を二世帯住宅にし、相続する子供たちと同居する方法です。親が亡くなった後も子供が住み続けるため空き家になることはありません。
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賃貸併用住宅にする
賃貸併用住宅にすることで収益化しつつ住み続けるという方法です。住居および賃貸という二重の用途があるため空き家になるリスクがかなり下がります。
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リフォームする
リフォームすることで資産価値を高める方法です。空き家であったとしてもリフォームすることで住居として活用できますし、他にも賃貸や売却といった選択肢もできます。
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資産組み換えをする
空き家を売却して新たに不動産を購入する方法です。老巧化してそのままでは使いにくい、遠方に住んでいるため活用しにくいといった物件を思い切って売却し、その代金を新たな不動産購入資金とします。
空き家として放置するよりも前向きな活用方法です。 -
等価交換する
空き家の戸建てで土地もあるという場合、建築会社に土地を売却して新たにマンション等を建築してもらい、売却額に相当する区分所有権を取得するという方法が等価交換です。
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そのまま賃貸にする
空き家であっても活用可能であれば賃貸としてそのまま貸し出すことも可能です。エリアにもよりますが、空き家を収益化することができるためメリットは大きいでしょう。
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売却する
将来的に活用する予定がまったくないのであれば空き家を売却してしまうのも良い方法です。売却してしまえば固定資産税の支払いがなくなりますし、管理・維持費用もかかりません。また、売却代金は自由に使用できるため、趣味のことや生活費、将来のための貯蓄などに回すことができます。
岡山の空き家管理は豊作家にお任せください！
不動産相続について
相続不動産に関してこんなお悩みありませんか？
- 将来、不動産を相続する事になったが勝手が全く分からない
- 突然、不動産を相続してどうして良いか分からない
- 生前相続でスムーズに済ませたい
- 使い道も無く維持費ばかりがかかる
- 遠くの地元の不動産を受け継いだが活用できない
- 現金化して公平に遺産分配したい
- 兄弟姉妹で受け継いだが話が全くまとまらない
このようなお悩みがある方はぜひ豊作家へお問い合わせください。実績・経験豊富な当社代表が直接お話を伺い、最適な解決方法をご提案いたします。
不動産相続の流れ
不動産相続にはさまざまな手続きが必要です。わかりにくい点も多く、滞るとトラブルが発生する可能性もあるため事前に手続きについては理解を深めておきましょう。不動産相続の流れを簡単にご説明します。
| 死亡届の提出と遺言書の確認 | 被相続人が亡くなられてから7日以内に死亡届を提出する義務があります。また、相続手続きを始める前に遺言書の有無も確認しておきましょう。 |
|---|---|
| 戸籍謄本の取り寄せと相続人の確定 | 戸籍謄本を取り寄せて調査し、相続人を確定させましょう。相続手続き後に新たな相続人が発覚すると、手間もかかりますしトラブルの元となります。 |
| 財産の特定と財産目録の作成 | 被相続人が保有していた財産を確認・整理して目録を作成します。所有不動産については固定資産税納税通知書があればすぐに確認できます。納税通知書がない場合は所有していた不動産があったと思われる市区町村の役所にて「名寄帳」を取得すれば確認可能です。 |
| 遺産分割協議を行う | 遺言書がある場合はその内容に従って相続人同士で遺産を分割します。遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、話し合いによって相続配分等を決定します。 |
| 相続財産の名義を変更する | 不動産を相続する、または売却する場合は相続登記が必要です。登記事項証明書などの書類が必要になるため、事前に準備しておくと安心です。 |
| 相続税の申告と納付 | 相続する遺産とその資産価値が確定したならば、相続税の申告と納付を行います。納付期限は被相続人が亡くなったことを知った翌日から10ヶ月以内です。相続手続きを行っていると意外と時間がないため、早めに準備をしておきましょう。 |
不動産相続の方法
相続する資産が現金など分割しやすいものであれば、相続人が複数いても相続はそれほど難しくありません。しかし不動産の場合は分割しにくく、相続人それぞれの思い入れなどもあるため相続が複雑化しやすいものです。ここでは4つの不動産相続の方法をまとめています。
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現物分割
不動産をそのままの形で相続人同士が相続する方法です。
たとえば、相続する不動産が3つあり相続人が3人いる場合、それぞれが不動産を1つずつ相続するという形です。また、広い土地を相続する場合、相続人の数だけ分けて登記し直し、それぞれ相続するのも現物分割となります。 -
代償分割
不動産を含む財産を一人の相続人が受け取り、他の相続人にはそれぞれ割合に応じた代償金を支払う方法です。分筆しにくい土地・建物が相続対象である場合でも、代償金を支払うことで相続人同士が揉めにくいというメリットがあります。
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換価分割
相続不動産を売却し、売却代金を相続人同士で分ける方法です。
分けにくい不動産を現金化して分けやすくできるため、相続人同士でトラブルになる可能性が低くなります。ただし、売却までに時間がかかったり、思ったより高く売れなかったりなどのデメリットがあります。 -
共有名義
相続人同士で「不動産を分けるのが難しい」と判断された場合、ひとまずそのままの状態で共有名義にしてしまう方法です。
揉めにくい方法ではありますが、管理処分には名義人全ての同意がないと行えません。そのため、売却・資産運用・リフォームなど不動産に関するさまざまな行動が制限されます。
不動産相続で必要になる税金・費用
| 相続税 | 相続税は「3000万円＋（600万円×法定相続人の数）」という計算式で算出されます。たとえば、3人の相続人がいる場合は4800万円以上であれば相続税が発生し、以下であれば発生しません。 |
|---|---|
| 登録免許税 | 相続登記に必要な税金です｡｢固定資産税評価額×0.4％｣という計算式で算出されます｡ |
| 登記事項証明書や住民票の取得費 | 相続に必要な各種書類の取得費用です。たとえば登記事項証明書の交付をする場合、1件600円かかります。 |
| 司法書士への報酬 | 相続登記申請の手続きを司法書士へ依頼する場合、5万円前後の費用がかかります。 |
PICK UP!相続不動産の解決は豊作家にお任せください！
不動産業界に携わり10年以上の実績・経験を持つ当社代表がお客様のご希望を叶えるのに最適な解決方法をご提案させていただきます。
【仲介売却】【買取】【リフォーム】【賃貸化・宿泊施設化】【空き家管理】など、物件やお客様のご都合によってベストなプランはさまざまです。カスタマーファーストを大切にする当社では、お客様と一緒に最適な売却・活用方法を考えていきます。
不動産に関してお困りの方はご相談だけでもかまいません｡ぜひ一度店舗へお越しください！誠心誠意対応いたします。
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