心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、一般的な不動産よりも注意しなければならない点が多くあります。
しかし、心理的瑕疵のある物件とは具体的にどのような物件なのか、わからない方もいるのではないでしょうか。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、心理的瑕疵が物件に与える影響や告知義務が生じるケースも併せてご紹介します。

 

不動産売却における心理的瑕疵とは？

不動産の不具合や欠陥を「瑕疵（かし）」と呼びます。
瑕疵の多くは、壁のひび割れや雨漏りなどの物理的な瑕疵です。
一方で、目には見えない欠陥、「心理的瑕疵」のある物件も存在しています。
心理的瑕疵とは、買主に心理的な抵抗が生じる欠陥のことです。
たとえば、過去に自殺や殺人事件などの現場になった事故物件や、嫌悪施設が近くにあるなど周辺環境に問題のある物件が、心理的瑕疵物件に該当します。
心理的瑕疵物件には告知義務があるため、売却する際は心理的瑕疵の内容について告知しなければなりません。
心理的瑕疵を隠して売却するとトラブルになり、損害賠償請求をされる可能性があるため注意が必要です。

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不動産売却時に心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

居住用不動産は、家族の団らんや休息の場所となることを前提として取引されます。
心理的瑕疵物件には不安を抱く方が多く、この前提を満たせません。
そのため、心理的瑕疵物件は買主が見つからず、売却が難航するケースが多く見られます。
このようなケースでは、相場より金額を下げて売却することになるでしょう。
ただし、心理的瑕疵の内容によって価格への影響は異なり、値下げが不要なケースもあります。
心理的瑕疵の原因が自然死や孤独死の場合は、相場と同等か90％程度の価格で取引されるケースがほとんどです。
しかし、殺人事件の現場になった物件は価格が大幅に下落し、多大な影響を受けるでしょう。
どのくらい安くなるかは一概には言えず、物件の状況や社会的に与えた影響の大きさなどから、ケースバイケースで判断する必要があります。

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不動産売却時に心理的瑕疵のある物件に告知義務が生じるケース

不動産売却時に告知義務が生じるかは、心理的瑕疵の内容によって個別に判断されます。
国土交通省のガイドラインによりますと、自殺・殺人・変死・焼死は告知が必要です。
一方で、自然死ですぐに発見されたケースや、転倒や誤嚥などの不慮の事故で亡くなったケースは心理的瑕疵には該当せず、告知義務が生じないと考えられています。
ただし、自然死であっても発見が遅れた場合は、告知義務が生じる可能性があります。
心理的瑕疵の告知義務には、時効はありません。
買主の購入意思を左右する大事な要素であるため、過去のトラブルであっても告知する必要があります。

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まとめ

事件・事故の現場となった物件や周辺環境に問題のある物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ、不動産売却時に告知義務が生じます。
一般的に自然死の場合は告知義務がありませんが、一定期間放置された場合は、事故物件とみなされる可能性もあるため注意が必要です。
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