所有する不動産の任意売却を考えているが、そのときの抵当権の扱いはどうなるのか？
また、そのままの状態で売却ができるのか、不安に感じる点といえるでしょう。
この記事では、抵当権の扱いとしておこなわれる抵当権消滅請求とはなにか、また代価弁済との違いやおさえておきたいポイントについて解説していきます。

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任意売却での抵当権消滅請求とは

まず抵当権とはなにかについてですが、これは住宅ローンなどを利用する際に、購入する不動産を借入先の金融機関が融資の担保にする権利を言います。
そのため債務があるうちは、その抵当権は金融機関にあり、もし返済が不可能な状態になれば、金融機関がその権利を行使し不動産を売却して残債の補填に充てるわけです。
抵当権消滅請求とは、抵当権がついたままの不動産を売却したときに、あらたに所有権を持った第三取得者が、金融機関に対しその抵当権の消滅を請求するその手段となります。

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任意売却時の代価弁済と抵当権消滅請求との違い

代価弁済とは、抵当権がついている不動産の所有権（地上権）を買い受けた者（売買）が、金融機関などの抵当権者に対して代価を支払い、それによって抵当権が消滅するものです。
抵当権消滅請求と似ていますが、違いは誰が誰に対して請求するのかといった点で、まず抵当権消滅請求は、買い受けた者が抵当権者に対しておこなうものです。
これに対し、代価弁済は抵当権者が買い受けた者に対して、弁済を請求するもので、この場合保証人が代価弁済に応じるのも認められています。

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任意売却の際の抵当権消滅請求のポイント

まず債務者は借り入れをしている状態であるため、その借金をすべて返済しない限り、抵当権は抹消されず、請求すら認められません。
次に、抵当権消滅請求は各抵当権者に書面をもって知らせますが、なかには承諾せず手続きがスムーズにいかないケースがあります。
この場合抵当権者がその書面を受け取り、その後2か月以内に競売とならなければ、返答がなくても承諾したとみなされる、みなし承諾の扱いとなります。
そしてもう1つのポイントが時期についてで、抵当権者がその権利を実行すると請求ができなくなるため、差し押さえになるまでには請求したいところです。

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まとめ

任意売却の際の抵当権消滅請求とは、抵当権のある不動産を買い受けた者が、債権者に向けて抵当権の消滅を請求するものとなります。
これに似たもので代価弁済がありますが、これは逆に債権者から代価の弁済を求められるものです。
また、みなし承諾や請求の時期などいくつかポイントもあるため確認しておいてください。
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