「より過ごしやすい家に住み替えたい」「家族が増えたので買い替えしたい」「転勤などライフスタイルが変化した」「将来のために資産を整理したい」「離婚のため財産分与したい」「ローンの返済が難しいので整理したい」

このように「家を売却したい」理由はお客様ごとにさまざまで、抱えているご事情や描いているご希望により解決方法が異なります。岡山県の不動産のプロである豊作家にぜひご相談ください。お客様それぞれに最適な売却方法を、私たちがご提案いたします。

まずは豊作家へ不動産売却についてご相談ください。お手持ちの不動産を適正査定し、売却計画や流れをわかりやすくご説明いたします。

仲介売却ご依頼後、当社ではお客様の大切な不動産をスピーディーに売却するために多角的な宣伝活動を行いますのでお任せください。もし内覧希望があればお手数ですがご対応お願いいたします。

売主様からのご希望を踏まえ、当社担当者が購入希望者様との交渉を行います。売買価格・各種条件・スケジュールなど細かいところまで当社が責任を持って交渉いたします。

交渉成立後は売主様・買主様の間に当社が立ち売買契約の締結を行います。その後は決済・物件のお引渡しを行い不動産売却は無事終了です。

ちなみに、売却益が発生した場合は翌年に確定申告が必要となります。節税をお考えでしたら当社にご相談ください。売却後のアフターフォローとして節税についてのアドバイスもさせていただきます。

不動産売却にはさまざまな書類が必要となります。他の物品と比べて不動産は高額であり、法律上さまざまな手続きが必要となるためです。

また、不動産取引は人と人との信頼関係がとても重要視されます。たとえば買主様に信頼されればそれが価格や交渉が有利になるケースもあるのです。

そういった意味で、身分証明や法手続きに必要な書類はもちろん、住宅図面や購入時のチラシなど不動産に関する書類は事前に準備しておくとよいでしょう。

不動産査定では不動産のプロが「この条件の物件ならいくらで売れる」と予想します。

たとえば、ブランドバックを売却する場合であれば、査定額と買取価格は同じになります。これは、査定した業者がそのまま買い取るためです。しかし不動産売却では買主様は業者ではなく一般の法人・個人です。そのため、たとえ査定額が「2000万円」だとしてもその金額で売却できるとは限りません。

つまり、不動産査定により導き出された価格はあくまでも目安であり、売却判断や資金計画を立てる際の参考にする数値であるといえます。

もちろん参考であるからこそ、正確・適正な査定が求められます。当社ではお客様にとって有益な情報をお届けするため、スピーディーに売却しやすい現実的な査定額をご提示しております。ぜひ査定をご依頼くださいませ。

不動産査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類あります。

机上査定とは物件情報や地域の価格相場、過去の売出し事例などのデータからおおよその売却価格を算出する方法です。現地訪問をしないため時間・準備の手間がかからずすぐに査定額がわかるのがメリットである一方、正確性に欠けるのがデメリットです。

訪問査定とは担当者が実際に現地へ向かい、その目で物件の外観・内装や周辺状況を確認します。さらに地域相場や売出し事例などのデータも参照した上で売却価格を算出する方法です。お客様の立会いが必要であるため手間や時間がかかりますが、より正確な査定結果をお伝えできます。

不動産査定ではより正確な査定額をご提示できるよう、査定対象の建物と似た条件による過去の取引事例の物件とを比較します。

評価対象となるチェックポイントごとに過去の事例と比べて、評価できる場合は価格をプラスし、評価が下がる場合は価格をマイナスにしていきます。最終的にプラス点が多ければ査定額も高額になるというわけです。

※不動産流通推進センター「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

物件の耐震性も査定評価に影響します。地震の多い日本において耐震性は購入希望者様にとって気になるポイントとなるためです。

特に注目したいのが、2000年以前・以降どちらに建築された建物であるかという点です。以前であれば、新耐震基準が適用される前であるため、「耐震適合証明」等が査定評価に影響します。2000年以降に建築されているのであれば、新耐震基準を満たしているため、査定評価は高くなります。

※不動産流通推進センター「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

日当たりの良さも査定に影響するポイントです。

たとえばマンションの場合は高層階かつ眺望が良いと査定評価が高くなる傾向にあります。戸建ての場合はひな壇地形に建築されていて日当たりが確保されていると高評価になります。

また、戸建て・マンションに関わらず、南向きで日当たりが良い場合は評価も高まりやすいです。

※不動産流通推進センター「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

管理状況、つまり建物のメンテナンスが行き届いているかどうかも査定に影響します。

電気・ガス・水道といったライフラインがしっかり供給されているか、給排水管に風具合はないか、雨漏りやシロアリ被害はないか、といった点は特に重要視されます。

もし何らかの不具合がある場合は事前に費用をかけて補修しておきましょう。問題が改善されており、証明書を発行されていれば評価がマイナスになることはほぼありません。むしろ、修繕報告書があることで買主様からの信頼を得やすいなどのメリットがあります。

※不動産流通推進センター「戸建住宅価格査定マニュアル」より。

まずは不動産会社の信頼度を確認しましょう。万が一、無責任な業者に売却を依頼してしまうと、売主様が大きな損をしてしまう可能性が高いためです。

不動産会社の信頼を確認する基本的な方法として、免許番号の確認があります。これにより無免許業者との取引を防ぐことが可能です。また、行政庁では「宅地建物取引業者名簿」を無料にて閲覧できます。業者ごとの実績や行政処分歴を確認することができるため、信頼度チェックに大いに役立つことでしょう。

スムーズに売却を進めるためにも、不動産会社が得意とする分野を確認することが大切です。

一口に不動産会社と言っても、「分譲」「管理」「不動産投資」など得意とする分野に違いがあります。スムーズな不動産売却をご希望であれば、「媒介」や「買取」を得意とする不動産会社を選びましょう。さらに「土地」「戸建て」「マンション」どの種類の建物を中心に扱っているかもチェックしておくとよいでしょう。

不動産会社が得意とする分野は、HPの確認や直接担当者に確認することで知ることが可能です。

不動産会社はその「規模」よりも「顧客のことを考えた提案をできる」ことが大切です。

全国展開する「大手不動産会社」にするか、地元に密着した「中小不動産会社」にすべきか迷っている方も多いことでしょう。それぞれに良い面があるため、一概にどちらを選ぶべきか簡単には決められません。

そこで大切になるのが「提案力」です。売主様の事情や希望といった声に耳を傾け、自分ごととして受け止め、会社の利益よりも売主様の利益を優先した提案ができる、そんな不動産会社であれば安心して売却を任せることができるためです。

営業マンの力量も不動産売却には大きく影響します。スムーズかつ納得できる売却を望むなら、頼れる営業マンを選びましょう。

どんなに不動産会社が優れていても、実際に売却活動を進めるのは営業担当者です。その力量によっては金額も数百万円変動することもありますから、良い営業マンとの出会いは大切にしなければなりません。

担当者と直接話す機会を得たならば、契約実績、得意エリア、営業手法、保有資格、税金や法律問題などについてぜひ質問をしてみましょう。これらにスムーズかつわかりやすく答えてくれる営業マンならば経験・実績はもちろん、売却に慣れた頼れる人物だとわかります。

どんなに注意深く進めていても、不動産売却ではさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

たとえば、不動産会社との間では仲介手数料や売却活動などについてトラブルになることがあります。買主様との間では土地境界・地下埋蔵物・環境的または物理的な瑕疵などのトラブルが発生することがあるため注意が必要です。

トラブルが発生してしまうと売却がスムーズに進まず長期化するだけでなく、価格の値下げや修繕費の支払いなどといった金銭的リスクも起こります。そのような事態を避けるためにも、事前の準備を怠らずトラブル発生を未然に防ぐように不動産会社と二人三脚で慎重に売却を進めましょう。また、トラブル発生時も落ち着いて対処することが大切です。

譲渡所得税は売却によって利益が生じた場合に支払う税金です。その額は、売却した住宅の所有期間（5年未満か5年以上か）など、いろいろな条件によっても変化します。また、そこに対し各種の控除・特例があり売却して利益が発生したからといって必ず支払うものでもございません。
もしですが、不動産が3,000万円で売れたとします。その20%（600万！）を譲渡所得税として納めないといけない…と思うととんでもなく損をしている気分になりますよね。しかし、条件や各種控除を上手に使っていけばこれらの税金を免除してもらう事が可能かも知れません。

では上記の譲渡所得税に関するより具体的な説明です。
まず譲渡所得の定義ですが､不動産を売却した際の「必要経費」を差っ引いた後に残る､純粋な利益が正しい譲渡所得になります｡例えばですが､3,000万円の住宅の売却にあたり､仲介手数料やリフォーム､諸々の諸費用で500万円かかったとします｡純粋な利益は､差し引かれた2,500万円です｡
この2,500万円を正式な「譲渡所得」とし、支払う税金の値を割合で求めていきます。その基準ですが、大きくは所有期間が関わってきます。物件の【所有期間が5年未満の短期譲渡】だった場合は【約40％】が税率の基準になってきます。【2,500万×0.4＝約1,000万円】が譲渡所得税になります。1,000万円も税金が徴収されるんですか？いくら何でも持って行き過ぎだ！と思いませんか？豊作家もそう思います。

しかし、ここで活きてくるのが、【3,000万円特別控除の特例】です。
端的に言えば住宅を売る際に、下記の条件を満たしていたら、「譲渡所得3,000万円までは税金無しでも大丈夫です」という制度です。下記がその条件になります。

【3,000万円特別控除の条件】
①当人が実際に住んでいた住宅（マイホーム）である
※別荘など普段使用されていない物件対象外なので注意！
②その物件に住まなくなって3年目の年末（12月31日）までに売却する
③売却相手が「親子・夫婦・その他生計を共にする相手」でない事
④確定申告をしている事
⑤遡って2年前までに、既に下記の特例を受けていない事

• 3,000万円特別控除の特例
• マイホームの買い換え・交換の特例
• マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
• その他の住宅ローン控除

などなど、しっかりした知識があれば大きく節税する事が可能です。相談していただければより的確なアドバイスが出来ると思いますので、ぜひ一度、「豊作家」へお越しください！